不動産は共有で相続するべきか、一人の名義で相続するべきか

アルバート司法書士事務所

司法書士北村です。
相続登記のご面談にて、

「不動産は相続人全員の共有名義にした方が良いですか？」
「それとも、誰か一人の名義にした方が良いですか？」

というご相談をいただくことがよくあります。

結論から申し上げると、個人的には、特別な事情がない限り、不動産はできるだけ一人の名義で相続することをおすすめしています。

もちろん、共有名義が絶対に悪いというわけではありません。
ただし、不動産を共有名義にすると、将来的に売却や管理をする際に、思った以上に手間がかかることがあります。

本記事では、不動産を共有で相続する場合と、一人の名義で相続する場合の違いについて、分かりやすく解説します。

共有名義とは？

共有名義とは、ひとつの不動産を複数人で所有する状態のことです。

例えば、父が亡くなり、相続人が長男・長女・次男の3人である場合に、不動産をそれぞれ3分の1ずつ取得するようなケースです。

この場合、登記簿には、

長男　持分3分の1
長女　持分3分の1
次男　持分3分の1

というように記載されます。

一見すると、相続人全員が平等に取得しているため、公平な分け方に見えるかと思います。

しかし、不動産は預貯金のように簡単に分けられるものではありません。
共有にしたことで、後々の売却や管理が難しくなることがあります。

共有名義のメリット

共有名義のメリットとしては、相続人間で公平感を出しやすいことが挙げられます。

不動産を誰か一人の名義にすると、

「本当にその人だけが取得して大丈夫なのか」
「他の相続人は損をしていないのか」

という話になることがあります。

その点、相続人全員の共有名義にすれば、形式上は全員が不動産を取得することになります。

また、代償金を支払う資金がない場合にも、共有名義が選ばれることがあります。

例えば、長男が不動産を単独で相続する代わりに、長女や次男にお金を支払うという方法があります。
これを代償分割といいます。

しかし、長男に代償金を支払うだけの資金がない場合、ひとまず共有名義にするという選択肢が出てくることがあります。

共有名義のデメリット

一方で、共有名義にはデメリットもあります。

特に大きいのは、将来売却する際に共有者全員の協力が必要になることです。

例えば、相続人3人で共有名義にした不動産を売却する場合、基本的には3人全員が売却に同意し、売買契約や登記手続きに関与する必要があります。

相続した直後は兄弟姉妹の仲が良くても、数年後、10年後も同じ状況とは限りません。

・共有者の一人が売却に反対する
・共有者の一人と連絡が取れなくなる
・共有者の一人が認知症になってしまう
・共有者の一人が亡くなり、さらに相続が発生する

このようなことが起こると、不動産を売りたいと思っても、手続きが非常に複雑になる可能性があります。

個人的には、共有名義は、その時点では公平に見えても、将来のトラブルの種になることが多いと感じています。

共有者が亡くなるとさらに複雑になります

共有名義で特に注意したいのは、共有者の一人が亡くなった場合です。

例えば、兄弟3人で3分の1ずつ共有していた不動産について、そのうち一人が亡くなると、その人の持分は、その人の相続人に引き継がれます。

そうなると、もともとは兄弟3人だけの共有だったものが、甥や姪、場合によってはその配偶者なども関係してくることがあります。

共有者が増えれば増えるほど、売却や管理の話し合いは難しくなります。

実際に、昔の相続で共有名義にしたまま放置され、その後さらに相続が発生し、相続人がかなり増えてしまっているケースもあります。

こうなると、相続登記を進めるだけでも大変ですし、売却するとなるとさらに手続きが大変になります。

一人の名義で相続するメリット

不動産を一人の名義で相続するメリットは、将来の管理や売却がしやすいことです。

例えば、相続人のうち一人が不動産を取得すれば、その後の売却、賃貸、解体などの判断を比較的スムーズに行うことができます。

共有名義の場合のように、共有者全員の同意や署名押印を集める必要が少なくなります。

もちろん、一人の名義にする場合でも、他の相続人が納得していることが前提です。
遺産分割協議書を作成し、相続人全員で内容を確認したうえで手続きを進める必要があります。

ただ、将来的なことを考えると、不動産はできるだけ一人の名義にしておいた方が、後の手続きはスムーズです。

売却を予定しているなら換価分割という方法があります

相続した不動産を売却する予定がある場合、相続人全員の共有名義にするのではなく、換価分割という方法を検討することがあります。

換価分割とは、不動産を売却して、その売却代金を相続人間で分ける方法です。

例えば、相続人のうち一人が代表して不動産を相続し、その後その不動産を売却します。
そして、売却代金から仲介手数料や登記費用などの必要経費を差し引いた残額を、相続人間で分配するという形です。

この場合、登記上はいったん一人の名義にします。
しかし、最終的には売却代金を相続人間で分けるため、共有名義にしなくても公平な分配を行うことができます。

個人的には、売却を予定している不動産であれば、共有名義にするよりも、遺産分割協議書に換価分割の文言を入れたうえで、一人の名義にして売却する方がスムーズなことが多いと考えています。

換価分割では遺産分割協議書の記載が重要です

換価分割を行う場合は、遺産分割協議書の書き方が非常に重要です。

単に、

「不動産は長男が相続する」

とだけ記載してしまうと、後から売却代金を他の相続人に分配した際に、贈与のように見えてしまう可能性があります。

そのため、遺産分割協議書には、

・不動産を売却すること
・売却代金を相続人間で分配すること
・売却にかかる費用をどのように負担するか
・分配割合をどうするか

などを、できる限り明確に記載しておくことが望ましいです。

換価分割は便利な方法ですが、協議書の内容が曖昧だと、後で相続人間のトラブルになる可能性があります。

そのため、売却を前提とした相続登記を行う場合は、事前に専門家に相談されることをおすすめします。

また、相続税の兼ね合いもあるため、相続登記を行う前に税理士と事前に打ち合わせをしておくべきでしょう。

共有名義が向いているケース

ここまで共有名義の注意点を中心にお話ししましたが、共有名義が適しているケースもあります。

例えば、相続人全員がその不動産を共同で利用する予定がある場合です。

また、すぐに売却する予定がなく、共有者全員が共有状態のリスクを理解したうえで管理していく場合には、共有名義を選択することもあります。

大切なのは、なんとなく公平そうだから共有にする、という決め方をしないことです。

共有にした場合、将来売却するときに誰の協力が必要になるのか。
共有者が亡くなった場合にどうなるのか。
管理費や固定資産税は誰が負担するのか。

このあたりを考えたうえで判断する必要があります。

不動産の相続でお悩みの方へ

不動産の相続では、誰の名義にするかが非常に重要です。

共有名義にすることは一見公平に見えますが、将来の売却や管理の場面で手続きが複雑になることがあります。

一方で、一人の名義にする場合でも、他の相続人との間でしっかり話し合い、遺産分割協議書を作成しておくことが大切です。

特に、将来的に不動産の売却を検討している場合は、換価分割の文言を入れた遺産分割協議書を作成し、一人の名義で相続登記を行う方法もあります。

相続登記は、単に名義を変えるだけの手続きではありません。
誰の名義にするかによって、その後の売却、管理、税務、親族関係にも影響することがあります。

不動産の相続でお悩みの方は、一度当事務所にご相談いただけますと幸いです。
状況をお伺いしたうえで、事案に応じた方法をご提案させていただきます。